目次
１.現場調査とは
お客様の敷地を図面に書く前に見に行くことです。
土地には、地図や公図といった資料だけでは分からないことが、沢山あります。
現場調査とは、そういったものを見落とさず、より良い提案を、無駄なく、スムーズに進めるようにしていくためのとても大切な工程です。
２.プロは現場調査でここを見ている！
現場調査では、様々なことを資料片手に見ていきます。
内容が細かすぎるため、重要なポイントだけ今回はご紹介します。
・境界の確認 ちゃんと境界杭があるかどうか
境界杭がない場合 再度実測をしなければなりませんので、測量代が別途掛かります。
また、隣地の方との折衝事も起きる可能性があるので、後々のトラブルなどを考えるとしっかりと行っておく必要があります。
※古い住宅の建て替えなどの場合、境界杭がないことが多いです
・接道条件を満たしているか
前面道路が４メートル以上で住宅の場合は２メートル以上接していないといけません。 接道していない土地には建てられません。
※土地に接道していて、前面道路が４メートル以上必要な理由は、 消防車等緊急車両が通りやすいようにするためです。
・隣地と道路との高低差
・隣地周りにブロックや擁壁が積まれているか
・崖の確認
上記三つの確認が必要な理由は、災害による崩壊等の危険を避ける為、雨水から守る為、ブロックが崩れても建物にぶつからないように距離を離すなどの安全性の確保。そして、採光を確保するなどの快適性確保の為です。
・汚水や排水経路の確認
３．こんな土地には要注意！
・隣地が崖の場合
擁壁が２メートルを超える場合、確認申請が必要となります。
崖や２メートルを超えるよ言う壁画ある場合は、下記のような制限がかかる場合があります。
福島県県条例第５条 崖の定義：３０度を超える傾斜地
崖下に建築する場合：高さの２倍以上または２０メートル以上離さないと建てられない
崖上に建築する場合：建築する基礎が３０度以内に収まっていればよい
つまり崖下・崖上に建てようとする場合、使用できる敷地面積が狭くなってしまう可能性があり、プランにも影響が出てきます。また、崖下の場合は建てられない場合もあるので注意が必要です。
・地名が水に関する名前の場所や埋め立て地、川の近く
古い時代に田んぼや沼だった場所、昔洪水した場所の可能性があります
災害の危険がある場所はハザードマップで確認した方が良いでしょう。
ハザードマップは市役所にも置いてあります。
郡山市の場合『郡山地理情報システム』というサイトで確認も可能です。
https://www.sonicweb-asp.jp/koriyama2/
→こういった場所に建てようとする場合、地盤が弱いことが想定されるので、地盤補強にお金がかかる可能性があります。
→どうしてもその土地に建てたい場合、私たちは必ずリスクの説明を行います。
４.役場調査とは
建物を建てる敷地が都市計画法的にどのような敷地なのかを確認します。
５.プロは役場調査でここを見ている！
・用途地域を調べる
都市計画区域に入っているか、都市計画区域外かの確認が必要です。
山や田畑の場合：市街化区域、市街化調整区域があり、基本的に、市街化調整区域には建物が建てられないので確認を行う必要があります。
都市計画区域の場合、用途地域が定められているので下記を確認します。
・建ぺい率と容積率を調べる
容積率→敷地に対しての延べ面積の割合のことです。
建ぺい率→敷地に対して建物を上から見た投影面積の割合のことです。
これらによって建物の最大ボリュームが決まります。
・道路の確認
【接道要件を満たしているか】
現場調査でもご紹介しましたが、役場調査でも道路が大切になってきます。
実は道路には、いくつか種類があり、
市道・県道・国道(１項１号) 開発道路・区画道路(１項２号) 位置指定道路(１項５号) みなし道路(２項)なのか
を確認します。
その中で、特に【みなし道路】に注意点があります。
みなし道路とは、法以前にあった道のことで、この道の場合、道の中心線から後退して、トータルで４メートルにしなければなりません。
つまり、敷地がその分敷地が狭くなるので、建物の配置やボリュームにも影響が出てきます。
また、他の条例(景観条例等)も調べます。
６.こんな土地には要注意！
隣地の擁壁が２メートルを超えている場合に、その擁壁がきちんと確認済証の交付を受けているか
→受けている場合確認番号を聞けばよいが、受けていない場合、擁壁の調査をして建てる側の建築士が安全であることを市に提出し、市の確認が必要となります。
７.まとめ
建築予定地の状況をしっかりと把握しておかないと、時間やお金を無駄にしてします可能性があります。
そういったことが無いように、私たちは今回ご紹介した内容も含め、様々な要素をしっかりと確認していきます。
